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5月30日，我们发布了《神准！才聊REITs预测湖北科投光谷REIT发行价误差率仅为0.3%》，按照文章中的总结，才聊REITs构建的基于分红收益率得出的发行价格与项目实际发行价格之间的误差较低；预测的发行价格与披露的实际定价相差仅为0.3%，证明基于分红收益率模型对实际发行价格的敏感度较高。才聊REITs于5月29日再次发布了《山东高速REIT资本价值分析与预测：基于分红收益率模型》，根据分红收益率模型分析，山东高速可能面临发行价格低于项目评估价值，按照国有资产保值增值的要求，可能面临发行风险。以下我们从两点进行说明：第一点、说明书中披露的拟发行价格与才聊REITs基于分红收益率模型构建的预测区间不匹配。最终发行规模可能会低于说明书中预测的发行规模。交易所审核通过版本有这样一段表述：假设基金于2023年4月1日设立，拟发售份额总额为4亿份，基于全周期现金流预测和《基金可供分配金额测算报告》的相关假设，对本基金的基金份额认购价格进行测算分析（假设不发生扩募）：如按照《基金可供分配金额测算报告》预测的基金募集规模30.05亿元测算，则初始基金份额认购价格约为7.5125元/份，全周期IRR为6.36%；如初始基金份额价格超过8.406元/份，则全周期IRR可能低于5.00%。按照才聊REITs观点，中金山东高速可能面临实际发行价低于评估价。观点一：山东高速REIT预期最高发行价格对应的资本价值为25.9亿，而要达到如此高的发行价格，对应其首年的实际分红收益率至少要达到7%。根据交易所审核通过后的说明书版本参考，预期前两年常规分红收益率最高仅为6.03%。（备注：6.03%是预期收益率，按照基金年度可供分配比例95%计算，实际分红收益率可能要更低。观点二：底层资产按照交易所审核通过后版本的披露目前估值为28.37亿，按照资本价值估值区间，对应折价率最高为0.64,最低为0.91。来看下区位优势：鄄菏高速公路项目起于鄄城县李进士堂以北，与鄄城黄河大桥南端相接；终点为菏泽市牡丹区，与日东高速公路日东枢纽互通主线连接。从区位优势来看，资产属于鲁西南区域交通节点，同时该区域经济发展程度相对滞后，区域流量较低，区位并不占优。发行收益率对比：目前已经发行的7单高速公路公募REITs产品，去掉异常的华夏中国交建高速REIT项目（该项目预期首年分派率仅为4.71%，第二年分派率仅为4.83%，其上市后二级市场持续下降，仅2023年初至2023年5月30日，期间该项目二级市场下跌幅度达到19.65%；截止2023年5月30日收盘，该项目二级市场较发行价下跌幅度达28.3%），其余6单高速REITs预期上市首年最高可供分派比例为12.4%，最低为6.19%；6单高速公路REITs平均首年可供分派比例为8.01%。另外，按照才聊REITs《山东高速REIT资本价值分析与预测：基于分红收益率模型》数据，截止2023年4月30日高速REITs发行上市7单首个完整年度可供分配金额31.64亿，假如100%分红，则分红收益率为7.24%。而按照2023年4月30日高速REITs资本价值377.08亿计算，首年100%分派率对应的可供分红收益率则达到8.39%（剔除华夏中国交建REIT的极端值影响，剩余6单高速REITs截止2023年4月末资本价值下对应的分红收益率水平为8.99%）；对比下山东高速的5.27%明显低于行业平均水平太多。第二点、可能存在发行价格与评估价值之间的差距，与国有资产保值增值的要求相违背。在华泰紫金江苏交控REIT的审核通过版本说明书中的风险提示项有提到交易失败的风险：根据《基础资产转让协议》约定，若经交割审计确认的项目公司股权转让价款低于按照国有产权交易相关规定进行备案的股权评估价值，则《基础资产转让协议》自动解除。该项表述在中金山东高速REIT项目说明书里面没有提及到，但是否存在这样的风险呢？一旦这样的事情发生会产生什么样的后果呢？